Niemand kan 30 jaar de rente aftrekken
Geplaatst op: 27-03-2017, 11:04:11
Toen ik nadacht over het onderwerp van deze column vroeg ik me af of ik het bij het verkeerde eind had. Zie ik iets over het hoofd, dat andere adviseurs en huiseigenaren wel weten?
Want volgens mij kan vrijwel niemand 30 jaar lang de rente op de hypotheek aftrekken. Hopelijk heb ik het mis, omdat anders veel bezitters van een eigen huis straks een (groot) financieel probleem hebben. Dus ik hoor graag van je.
Aftrek en forfait
Ik maak het simpel en ga van de volgende gegevens uit. Een stel van 35 jaar kan eindelijk een eigen woning kopen omdat zij tot die tijd alleen tijdelijke arbeidscontracten kregen.
De woning kost € 300.000 en de zogeheten “kosten koper” kunnen ze van hun spaargeld betalen. De WOZ-waarde van de woning is overigens gelijk aan de koopsom. Voor de eenvoud ga ik er van uit dat deze WOZ-waarde dertig jaar lang niet stijgt.
Zij sluiten een hypothecaire lening af tegen 2,25% en met een rentevaste periode van 30 jaar. Dan hebben ze de zekerheid dat ze jaarlijks nooit meer dan € 6.750,- aan rente betalen.
Vanwege de fiscale regels kunnen zij slechts kiezen voor een hypotheek met een lineaire dan wel annuïtaire aflossing (of een mix daarvan). Vanwege de lagere maandlasten kiezen zij voor een volledige annuïtaire lening.
Op grond van het Eigen Woning Forfait (EWF) moeten zij 0,75% van de waarde van hun woning bij hun inkomen tellen. Dat is een bedrag van € 2.250,-. Praktisch gesproken houdt dat in dat zij dus renteaftrek genieten voorzover de rente hoger is dan dit forfaitaire bedrag.
De situatie na 264 maanden
Op internet zijn rekentools te vinden waardoor je snel en simpel weet hoe hoog de hypotheekschuld op enig moment is bij een annuïtaire geldlening. Na 264 maanden heeft het stel zoveel (verplicht) afgelost dat hun uitstaande Eigen Woning Schuld nog maar € 100.000,- groot is.
Dat betekent dat zij na 22 jaar betaling van rente en aflossing, niet meer € 6.750,- rente betalen, zoals in het begin, maar slechts € 2.250,-. Het Eigen Woning Forfait is nu net zo hoog is als de door hun te betalen rente. Namelijk 0,75% van de (niet gestegen) WOZ-waarde van drie ton. Feitelijk kunnen zij dus geen rente meer aftrekken omdat deze post net zo hoog is als het forfait.
In plaats van 30 jaar renteaftrek, hebben ze slechts 22 jaar.
Zou de woning in (WOZ-)waarde zijn gestegen, dan is het omslagpunt overigens eerder bereikt.
Feitelijk en strikt juridisch
Op het voorgaande is vanuit een wettelijk oogpunt wel iets af te dingen. Want het stel houdt formeel het recht om de door hen in jaar 23 en daarna betaalde rente af te trekken. Maar feitelijk heeft dat geen nut omdat hun inkomen met een zelfde bedrag wordt verhoogd vanwege het forfait.
Een fiscalist kan dus volhouden dat ik er naast zit. Maar dit stel zal als ze 57 zijn merken dat er niets meer door de fiscus wordt overgeboekt. De bruto rente van 2,25% is (feitelijk) plotseling netto.
Overigens is het probleem wellicht minder groot dan het lijkt. Bij een belastingdruk/aftrek van 40%, gaat het om een bedrag van € 900,- per jaar. Maar over de resterende looptijd van 8 jaar is dat toch nog altijd € 7.200,-.
Hopelijk heb ik het mis, maar iedereen die nu een nieuwe Eigen Woning Schuld aangaat, zal tegen het voorgaande aanlopen. Want het is (fiscaal) verplicht om gedurende de maximale looptijd van dertig jaar, ieder jaar een deel af te lossen.
Bron: column van Ernst Loendersloot, kandidaat notaris, op www.dft.nl van 22 maart 2017